业主陈某住在三楼，四楼的邻居李某放假期间外出。一天，陈某发现天花板开始滴水，意识到四楼邻家可能漏水了。于是，他便向小区的物业公司反映情况。然而，物业公司称：四楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，陈某的屋子里像下雨一样，家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些财产受损相当严重，但物业公司仍坚持无法维修。

  陈某没有办法，只好打110电话报警，在巡警的要求下，物业公司砸开四楼房门，入内维修。 

  四楼住户回来后，对物业公司和陈某破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾激化。于是，陈某将物业公司告到了法院。 

  陈某称：物业公司明知四楼住户家的水管爆裂而一直找借口不及时进行维修，以致自己的家中的天花板、家具、衣服、被褥等都受到了不同程度的损害。这一切损害系被告不作为所致，应承担因此给自己造成的损失。 

  物业公司辩称，四楼住户不在家，公司无权破门而入。不能入室检修是客观存在的事实，自己不应为此事负责任。 

一

物业公司有权破门而入 

  《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从该法律规定可知，小区发生安全事故时，采取应急措施是物业公司的法定义务。该法律规定的应急措施即属于紧急避险措施。 

  所谓紧急避险，是指为了本人或者第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为因其保护的利益大于所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。 

  《民法通则》明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。紧急避险有如下几个特征：

  （1）紧急避险的目的是为了保护公共利益、本人或他人的合法民事权益

  （2）紧急避险是对正在发生的侵害（或危险）采取相应措施；

  （3）紧急避险施加于第三人，造成第三人人身或财产的损失；

  （4）紧急避险不得超过必要的限度；

  （5）即使在必要的限度内的紧急避险，受害的第三人原则上也应从受益的一方获得补偿。

二

陈某的损失应当由谁来承担？ 

  陈某的财产损害是由楼上漏水导致的，因此四楼的住户李某是直接侵权责任人。李某必须对其漏水不存在过错进行举证，否则应承担全部赔偿责任。本案物业公司接到陈某的报告后未及时采取有效措施阻止损害的发生，应当对其不作为导致陈某损失扩大的部分承担赔偿责任。物业公司承担赔偿责任后，可依法向直接侵权人追偿。 

三

四

 提示 

  物业管理区域发生安全事故时，物业公司采取应急措施是法定义务，但因采取应急措施可能会对第三人人身或财产造成损害，所以，物业公司采取的应急措施不能超过必要的限度。同时，物业公司在采取应急措施时应当做好证据的收集与保全工作，以便在事后的纠纷中，能够对其采取应急措施的必要性和合理性进行举证。