党的十九大指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。河南省严格按照上位法有关规定，紧密结合省内物业管理实际，修订《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》），重点解决物业管理市场中的突出问题，创新监管手段和工作措施，着力满足人民群众新时代对物业管理工作的新需求，改善人民群众的生活工作环境，提高社会管理水平，维护社会和谐稳定，助推河南物业管理迈上新台阶。

省住房城乡建设厅房地产市场监管处副处长  吴小红

明确政府工作责任

建立综合服务体系

以前，物业管理往往由物业管理主管部门单一负责，物业管理行业在国民经济社会中的地位与其付出不成正比。为改变单一监管服务模式，打造高层次、综合性的监管服务体系，《条例》要求县级以上人民政府应加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施，建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。

强化基层政府职责

实施工作重心下移

业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。为解决业主大会成立难、运行难、监督难问题，《条例》明确由乡镇人民政府、街道办事处负责业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会监督、业主委员会换届、业主委员会备案等工作。为解决物业管理矛盾纠纷，要求乡镇人民政府、街道办事处负责调处物业管理矛盾纠纷，同时要建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调解决的重大问题。

建立区域划分制度

厘清物业管理边界

针对目前物业管理区域划分主体、划分标准、配套设施设备权属不清等问题，《条例》明确，物业管理区域的划分按照有利于物业管理的原则，对新建物业管理区域划分和调整等内容作出了具体规定。

合理配建物管用房

切实维护业主利益

物业管理用房是保障物业服务企业开展工作、履行服务的必要条件，也是业主大会、业主委员会履行职责的物质保障。《条例》按照不同的建筑规模，采用递额累计的方式将物业管理用房配建标准设置了4个档次，既保证了物业管理的实际需要，又避免了标准过于宽泛导致业主利益受损的情况。

加强专营设施建设

明确专营单位责任

长期以来，水、电、气、暖等专业经营设施的管理维护、计量收费等问题是引发小区纠纷、影响安定的重要因素，主要是设施的管理维护责任不明所致。为此，《条例》对水、电、气、暖等专业经营设施的安装、移交、维护管理等问题作出了具体规定，并对专业经营单位拒不接受，拒不履行运行、维护、更新责任行为规定了相应的法律责任。

细化业主大会制度

规范业主自治行为

为解决河南省业主大会成立比例低、成立难、运行难、监督难的问题，《条例》作出几方面规定：明确了业主身份的认定条件，解决了当前成立业主大会中业主身份认定不统一的问题；完善了业主大会的相关制度，如成立条件、发起单位、筹备费用来源等；强化了乡镇人民政府、街道办事处基层政府的责任。

加强事中事后监管

规范物业管理服务

为了保障物业服务企业为业主提供优质、高效的服务，维护物业管理正常秩序，《条例》在加强事中事后监管、规范物业管理服务方面作出规定：建立物业服务企业信息公示制度，对于涉及业主的重要内容，物业服务企业必须进行公示；落实承接查验制度，对于擅自承接不符合承接查验条件的要承担法律责任；建立了前期物业管理招投标制度和合同备案制度，规范了物业服务企业的准入制度；明确要求物业服务企业提前3个月告知业主或者业主委员会，并同时通知街道办事处和乡镇人民政府后才可以撤离。

细化车位分配使用

优先满足业主需求

随着汽车保有量增加，车位车库的分配和使用问题是当前物业管理活动中纠纷和矛盾比较集中的问题，为此，《条例》明确建设单位应按照配置比例确定车位、车库的归属并向业主明示处置方式。同时，为保障建设单位的权益，确保“物尽其用”，《条例》还规定，在满足业主使用的前提下，如有富余车位，可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过6个月。

简化维修资金管理

突出解决应急维修

针对维修资金管理过程中的过户问题、代管问题和应急使用问题，《条例》分别作出规定。按照《物权法》确定的维修资金共有属性，房屋过户时，维修资金一并转移，不需要业主另行到主管部门办理维修资金转移手续。为确保维修资金安全，要求业主大会代管的需接受主管部门监督。因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，不需业主表决即可申请使用。经业主大会同意，业主可以采用异议表决的方式表决维修资金的使用。

建立信息共享机制

构建物业诚信体系

物业管理市场中的很多问题是由于物业服务双方信息不对称导致的，为解决好这些问题，《条例》规定省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。通过信息的公开和共享、物业服务市场主体信用标准的建立、对失信市场主体的联合惩戒，将会有力促进新时代新形势下物业管理市场的监督管理工作。

明晰部门管理责任

打破执法末梢瓶颈

物业管理已经成为社会管理的一项重要内容，与物业管理有关的问题已经不仅仅是行业主管部门一家可以解决的问题。夯实其他行政部门在物业管理活动中的责任，解决当前行政执法“进了小区门就是物业事”的瓶颈问题，已经成为当前人民群众普遍关注的问题。对此，《条例》在物业管理区域禁止性行为方面作出详细规定。为解决以往业主投诉无门的情况，《条例》规定，相关职能部门需在物业管理区域内显著位置公布投诉联系方式，建立投诉登记制度，从制度上解决了行政执法进小区的问题。