2017年，国家关于物业管理行业的“放管服”力度进一步加大，在取消物业管理师制度后，又先后取消了二级以下及一级物业服务企业资质，全面放开物业服务市场准入。河南省人大历时一年半时间，全面修订了《河南省物业管理条例》，并于2018年1月1日正式实施。河南省物业管理行业在积极贯彻落实国家“放管服”改革要求的整体背景下，不断促进物业管理市场的制度化规范化标准化发展，物业管理市场进一步活跃，覆盖面积不断扩大，服务内容不断丰富，服务质量逐年提高，社会认识度和业主满意度稳步提升，在河南省经济发展、城市管理和社区建设中的作用日益凸显。截止到2017年底，全省物业管理行业发展良好，物业服务企业总数量达到7000余家，从业总人数为36万余人，管理的物业项目总数为1.3万个，其中在管居住物业项目近9千个，管理总面积达到15亿平方米。

一

河南省物业管理行业发展基本概况

（一）企业发展情况

截止2017年年底，全省从事物业服务的企业总数达7000余家，受资质取消影响，全年在工商登记部门登记从事物业服务的企业近800家，从业门槛降低效益凸显。企业之间的兼并、整合、合作数量明显增加，市场活跃度不断提升，规模企业数量较往年增加明显。

经统计，截止2017年，物业服务企业共计在管13115个服务项目，其中居住物业项目9031个，占比68.9%，公共物业项目4084个，占比31.1%；本省市物业项目12289个，占比93.7%，外省市物业项目826个，占比6.3%（图1）。调查显示，河南省物业服务企业在省外接管项目较2016年增加近100个，河南物业服务企业跨省市服务能力进一步增强。

图1  河南省物业服务企业发展情况

（二）从业人员情况

据统计，截止2017年全省共有物业从业人员36万余人，其中经营管理人员93605人，占比25.6%，各类操作人员272038人，占比74.4%。在行业从业人员中，基层操作人员占比超过了70%，与行业发展要求和企业经营管理要求基本相符（图2）。在管理人员中，高层管理人员、项目经理人员与普通管理人员之比为1：1.83：4.75，整体结构更趋合理（图3）。

图2 2017年河南省物业管理行业从业人员情况

图3 2017年河南省物业管理行业管理人员情况

（三）企业经营与效益情况

随着物业服务企业多种经营和特约服务、顾问服务、前期介入服务等业务的开展，物业服务企业物业服务收入占比较往年有所降低，物业服务企业收入实现多渠道，防范风险能力进一步提升。经过近十年的宣传，业主主动交费意识明显提高，业主不交或者拖欠物业服务费情况有所改观。从统计上报经营数据的企业来看，按照年度经营业绩，盈利的有2046个，占比29.2%；持平的有3652个，占比52.1%；处于亏损状态的有1314个，占比18.7%（图4）。总体来说，物业服务企业盈利水平有所提高，物业服务企业亏损数量进一步降低。

图4 河南省物业服务企业经营情况

（四）业主大会建设情况

业主大会是业主自我管理自我服务的重要组织，随着《物权法》的出台，我省业主成立业主大会组织的小区数量逐年增加，全省成立业主大会的平均比例在9%左右，省会城市、重要的省辖市成立比例已经超过10%，业主大会的成立，完善了物业管理的业主监督机制，建立了基层物业管理社区居委会、物业服务企业、业主委员会“三位一体”监督管理模式。

（五）维修资金情况

2000年，我省维修资金制度建立并开始起步，之后国家层面《物权法》和《物业管理条例》的出台，助推了全省维修资金制度建设速度，目前全省已有21个市（县）建立了维修资金制度，占全省总数的75%。截至目前，全省累计归集维修资金达367.16亿元，较2014年的197.99亿元，增长了169.17亿元，年均增长率为19.79%。全省共实现维修资金增值收益（利息）收入24.68亿元，较2014年的12.06亿元，增长了12.62亿元，总体呈现稳步增长的态势（图5）。

注：图中均是以2014年为基期，计算的定基增长率

图5 河南省物业专项维修资金情况

（六）制度建设情况

2017年，河南省人大对《河南省物业管理条例》进行了全面修订，结合国家“放管服”改革和资质取消的有关要求，确立了物业管理区域、物业管理用房、业主大会备案、前期物业招投标备案、物业服务合同备案、物业承接查验备案等事中事后监管措施，并将对物业服务质量的监督纳入到主管部门工作职责。省住建厅又制定了双随机监督检查、业主大会和业主委员会指导规则等配套文件，进一步细化了物业管理各项制度。

（七）行业组织情况

目前，我省18个地市10个直管县和航空港区中，24个地市（县）都成立了物业管理行业协会，其他部分地市也依托其他协会成立了物业管理专业委员会，并于2014年成立了省级物业管理行业协会。省市协会的建立，进一步丰富了我省物业管理组织，企业娘家人、政府小助手的作用日益凸显。

二

河南省推动物业管理行业发展的做法

为切实推动行业发展，河南省各级主管部门和各企业能够立足实际，从工作机制、基础工作、行业监管等方面着手，积极营造良好的法治环境，强化事中事后监管，主动创新工作方法和商业模式，有力推动了物业管理工作的持续健康发展。

（一）完善行业法规体系，优化行业发展环境

一是坚持推动修订完善省级政策法规。我省在国内省份中较早出台了省级物业管理条例，随着物业管理市场发展，物业管理工作中出现了许多的新情况新问题，为有效解决物业管理中的现实问题，省人大历经一年半的时间，对条例进行了修订。新修订的《条例》重点对物业管理范畴、政府监管职责、行业扶持发展政策、诚信体系建设等方面进行了规定，在法规方面为行业发展营造了有力环境。二是坚决贯彻国家相关改革政策。国家关于取消物业管理师和物业服务企业资质的政策公布后，我省积极落实，不打一丝折扣予以贯彻，坚决给物业行业营造开放的经营环境。三是支持发挥物业服务企业主动性。坚持按照政府实施监管的原则，不过多干预企业经营事务，积极优化企业经营环境，个别地市能够针对企业发展出台行业发展扶持政策，鼓励企业做大做强。

（二）坚持党建工作引领，助推行业综合发展

一是物业服务企业党建效果明显。我省圆方物业服务有限公司党支部书记薛荣同志在去年召开的十九大上，成为全国物业管理行业唯一一位十九大代表。该公司依托企业党建，形成了独具特色的薛书记有约、薛书记大讲堂、圆方党建孵化器、圆方非公企业党建学院等圆方党建品牌，为我省物业管理行业党建引领发展提供了强有力的支持和示范效应。二是企业党建形式呈现多样性。我省鑫苑物业、正弘物业、龙祥物业等企业在党支部的指导下开展了一系列社区文化、志愿者服务等活动，充分发挥了党员的示范带头作用，得到业主的肯定和认可。三是党建工作在行业协会得到延伸。按照中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于改革社会组织管理制度促进社会组织健康有序发展的意见》要求，省物业管理协会特邀省住房城乡建设厅同志担任党建指导员，健全了省协会党的领导，完善了党的制度建设，有力促进了协会业务工作和党建工作协同发展。郑州市、开封市、三门峡市等物业管理协会积极组织成立协会党支部，进一步强化了党对协会工作的引领。

（三）着力补齐物管短板，推进老旧小区改造

随着城市化进程的发展，老旧小区已经成为物业服务行业的重要短板。为让更多居民享受改革开放的成果，我省针对老旧小区采取了一系列措施。一是明确工作职责。新修《河南省物业管理条例》明确规定各级政府要对老旧小区实施改造，同时明确规划、财政等部门要给予重要的支持。对无物业管理的老旧小区，明确由社区民居委员会实行管理。二是坚持试点先行。例如，郑州市政府在制定的《2018年度新型城镇化建设工作实施方案》中，明确提出利用2018至2020年老城改造提升三年行动计划对老旧小区进行改造。许昌市自2012年以来，累计投资3580万元，对356个老旧小区的道路、楼梯改建、楼体及院墙、消防通道等基础设施和配套设施进行了整治提升，取得了较大进展。在2017年12月，许昌市被列入全国15个老旧小区改造试点城市。三是加强经验交流。组织开展现场交流沟通会，总结改造工作经验，提高改造工作效率，避免以后走弯路，同时有区别地提出物业管理方案，提升社区物管水平。

（四）注重行业品牌建设，提升行业竞争实力

我省重点物业服务企业一直能够坚持品牌建设，从公司内部质量控制体系、物业服务质量体系、外部拓展能力等多个方面提升自身竞争实力。经过企业自身努力和主管部门主动帮扶，呈现了几个特点。一是百强企业增长明显。在2016年的全国百强物业服务企业百强评选中，我省共有9家企业进入全国百强，相对前次百强评比，数量同比增长50%，百强企业总数位居中部六省第一位。二是外拓项目能力显著增强。从历年在管省外项目统计数据看，在管的省外项目明显增加，仅2017年增加了近200个，增长率达到30%以上，河南省物业服务企业影响力的提高及服务输出量的上升，标志着河南的物业管理品牌的进一步提升。三是企业主动创优意识增强。自开展省级示范项目考评以来，全省共有568个物业服务项目被评为省级物业服务居住（公共）物业示范（优秀）项目，在全省物业服务品质提升过程中，发挥了示范带头作用，使整个物业行业呈现出互帮互助、共同进步、共谋发展的良好态势。

（五）行业凝聚力增强，切实提升技能水平

在推进物业管理行业发展过程中，行业协会发挥了举足轻重的作用。一是积极参与行业政策法规制定，特别是在《河南省物业管理条例》修订期间，省、市行业协会充分调动专业力量，组织业内专家、律师、企业等多方代表为丰富条例框架建言献策，有力推动了条例制定的科学性和可操作性。二是利用行业自律机制，号召物业服务企业主动遵章守纪，遵守行业服务公约，推广诚信体系，初步建立健全诚信体系建设。三是全省各市、县（区）通过技能比武、岗位练兵等形式，在全省范围内掀起了学习技术、提高技能，创先争优的热潮，为物业行业的创新发展奠定了基础。

三

河南省物业管理工作中存在的问题

（一）行业有效的监管合力还未完全形成。2017年国务院全部取消了物业服务企业资质核定，要求推动行业自律，加强事中事后监管，实施联合惩戒。在当前的行业发展中，物业服务企业信息传输共享公开等进程较为缓慢，事中事后监管无法形成有效的合力。

（二）维修资金使用和管理措施亟需提高。房屋专项维修资金已经成为继住房公积金后最大一笔政府代管资金，目前我省各地市维修资金的使用数额普遍较低，使用程序普遍较长，未建立较为完善的维修资金保值增值机制，维修资金使用和管理的整体透明度不高，群众知情权未得到充分保障。

（三）物业矛盾纠纷调节机制不健全。在全省范围来看，房屋交付后出现的质量问题、延期交付问题、小区公共配套不到位、物业服务质量不高等问题依然是影响业主和物业服务企业和谐关系的重要因素，一旦出现双方矛盾纠纷后，物业管理各方主体权责不明、推诿扯皮、拖延解决等问题严重，导致业主拒缴物业服务费用，影响物业服务企业正常服务。

（四）物业管理高技能人才短缺。我省物业行业有经验、有创新能力的高级专业管理人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。

四

河南省物业管理工作未来展望

（一）持续加强新修《条例》宣传贯彻

一是引导各地物业主管部门积极主动的配合政府把物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系。二是在全省范围内有计划、有步骤地开展巡回培训，全面保障各项物业管理制度落到实处。三是引导各地要结合工作实际依法开展行政执法进小区，畅通信息共享机制，有效形成工作合力。

（二）开展物业维修资金调研工作

近年，随着维修资金使用量的逐年增加，出现的“续筹难、使用难、监管难、增值难”等问题影响和制约着维修资金制度功能的发挥。一是开展维修资金使用管理调研，有效梳理当前维修资金工作中的问题。二是着手出台维修资金使用管理部门规章或政府规范性文件，规范使用管理操作行为。三是探索资金增值渠道，尝试购买保本型理财产品试点，实现多渠道增值目标。

（三）建立矛盾纠纷调节机制

当前正处于物业服务行业发展的转型关键期，我省虽重新修订了《条例》，但还需要具体的实施细则保障条例的执行到位。一是落实物业承接查验，通过承接查验，发现解决部分前期开发遗留问题，减少由于房屋遗留问题导致物业管理纠纷的因素。二是指导街道、乡镇建立物业管理联席会议制度，同时政府各职能部门要建立违法行为投诉登记制度，依法处理违法行为。三是要细化物业管理招投标、管理用房等办法，制定物业服务合同示范文本、物业服务规范等配套文件，推动物业服务标准化发展。

（四）推动行业高技能人才培养

人才始终是物业服务行业发展的短板和瓶颈。一是出台物业服务行业培训有关制度和文件，培育一批物业管理师资。二是加强省内行业交流力度，有计划的组织一批物业从业人员开展交流任职活动。三是开展行业技能竞赛活动，筑牢基础服务，提升从业人员的技能水平。

（五）发挥行业组织的中坚力量

行业协会在行业深度调研、专业人才培养、纠纷矛盾调解等方面有着得天独厚的优势。一是要把主要功能定位在“服务企业、服务政府、服务社会”的基础上，真正发挥桥梁纽带作用。二是在服务会员方面，要重点推动物业服务企业在保证质量的前提下，稳步提升行业竞争力。三是要推进省市县（区）协会协同发展，建立健全行业协会沟通机制，增强行业凝聚力。

（六）探索新型社区物业模式

随着互联网+技术的深入发展，科技提供的传感技术、云平台技术、移动支付技术以及智能停车场系统、智能门禁系统，让住户可以享受安全舒适的社区生活。一是鼓励物业服务企业运用信息及移动技术推动设施设备、运营管理、社区商务等物业管理智能化水平。二是引导物业服务企业在持续提升企业经营能力的基础上，积极探索开展房屋租售、房屋管理等专业化服务。三是鼓励物业服务企业构建社区养老机构、社区体育健康养生机构等战略联盟合作网络，强化社区服务平台，推动物业服务一体化发展。