入局加装电梯 物业服务企业该怎么做?

       日前，国家卫健委发布《2019年我国卫生健康事业发展统计公报》，显示2019年我国居民人均预期寿命提高到77.3岁。与此同时，我国已成为世界上老年人口最多的国家，而上海是我国老龄化程度最高的大型城市。

       事实上，我国不少城市的存量住宅也已经进入“老龄化”阶段。据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，建筑面积约为40亿平方米。而贝壳楼盘字典数据显示，重点20城市老旧小区在总体存量的占比近40%。尤其是上海，占比高达61%。

       当老龄化社会遇上老龄化的住宅，加装电梯的现实需求不言而喻。

       为了推进这项民生工程，今年两会《政府工作报告》，再提支持加装电梯。这已是加装电梯第三次写入《政府工作报告》中。

       自从2018年《政府工作报告》第一次提出“鼓励有条件的加装电梯”后，全国范围内掀起旧楼加装电梯热潮，可谓全国旧楼加装电梯元年。然而历经两年实践，加装电梯被称为“小区万难事之最”。

       如何破解这一难题，各地都在积极想办法，宽标准、增补贴、降费用……作为加装电梯需求旺盛的城市——上海，更是直接点名物业服务企业参与加装电梯工作。

       上海发布的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》指出：

       物业服务企业要积极支持和参与加装电梯工作，配合业主和相关部门做好加装电梯的资料提供、方案制定等工作。物业服务企业应当接受业主委托，对电梯交付使用后的日常运行维护工作签订协议，明确相关权利义务，管理服务内容标准及费用。

       随着政策的推进与社会需求的日益增加，加装电梯已成为物企必须面对的工程。

       电梯梦如何圆？

       物业服务企业在加装电梯方面究竟应该如何着手，成了目前最需要实际考量的问题。

       上海市普陀区管弄路121弄13号的电梯加装工程，已于春节后投入使用。通过剖析这一案例，或许能为物企提供借鉴经验。

       牵头此次电梯加装工程的是上海西部集团徐虎加装电梯工作室。工作室由西部集团及下属各物业公司联合组建，为有增设电梯需求的既有多层住宅业主提供包括咨询、征询、建设管理、综合协调等一系列服务的专业机构。

       就在工作室热线52904500开通后的第三天，热线接到来自普陀区管弄路121弄13号居民的电话，询问是否能帮助他们加装电梯，圆小区业主一个电梯梦。对于徐虎加装电梯工作室而言，已经摸索出了一套流程。

       第一阶段从政策宣贯会开始，便发挥物企与业主之间的良好关系，建立彼此之间的信任。

       之后会搭建项目推进的协调平台。由工作室、物业公司与居委会一起出面，召集业主在这个平台上畅所欲言，提出自己的要求和困难。工作室还会邀请设计、施工、法律等领域专业人士现场答疑解惑。

       工作室会根据小区不同的地质条件、房屋结构，安全性要求、业主情况，提供不同的技术方案和经济方案。而所有的方案都要供业主集体讨论，尽量协调一致，以便顺利通过项目征询。

       第二阶段是施工管理阶段。在这个阶段，物业服务企业所起的作用是外部监督和现场协调，以帮助施工方顺利完成电梯加装工程，让业主尽早圆梦。

▲施工中

▲竣工后新建电梯井外立面

       徐虎加装电梯工作室负责人高辰在接受物业深度观察采访时表示，在加装电梯的过程中，物业服务公司要扮演一个积极参与者的角色，在业主提出一些诸如提供原有建筑图纸之类的要求时，应予以配合。同时，在加装电梯的施工过程中，尽量为施工单位、业主提供便利，包括协调提供材料堆放场地、小区道路组织和建筑垃圾处置等方面的内容。 “物业公司最好是全程参与。因为如果加装的电梯后期是由物业公司来管理和维护的，全程跟踪有利于顺利接手。”高辰在接受物业深度观察采访时说。

       加装电梯难在哪？ 

       据不完全统计，仅在2019年，北京市加装电梯新开工693部，上海市完成加装电梯221台，杭州开工1150处，宁波加装电梯52台，温州加装完成电梯89台，济南市实际开工了409部。

       这一组数字与庞大的老旧小区体量相比，显然是沧海一粟。

       事实上，加装电梯的需求一直得不到满足。通过采访，物业深度观察了解到，加装电梯当前仍然有以下几个难点亟需突破：

       第一，征询难。除了需要征询业主是否同意加装电梯外，还因为高层与低层之间有利益上的差距，所以需要征询是否同意资金分配方案。而每一关都需要做大量的协调工作。

       虽然目前的政策已经从需要90%以上的居民同意的比例放宽至2/3居民同意。但作为物业服务企业来说，还是不能硬推。否则会在后续开工、交付后物业管理等环节遇到麻烦。

       第二，管线移位慢。加装电梯的过程中，不可避免地会碰到排水管、污水管、自来水管、煤气管道以及通讯线路、电力线路等等，而要将这些线路统统移至加装电梯的外框以外，就会涉及到众多公用事业单位。

       由于没有一个部门来牵头上述涉及的公用事业单位，加装电梯需要逐个去谈，加之长期以来的机制问题，公用事业单位相关的业务流程、收费标准、服务期限尚不明确，造成了加装电梯项目往往在“管线迁移”这一步耗费了大量时间。而通常在加装电梯的时候会给予居民一个时间承诺，但遇上有关部门“等通知”的回复，便非常无奈。

       面对这些难题，西部集团物业部黄文强在接受采访时，提出了以下几点建议：

       首先，关于项目征询工作，呼吁社区各方能够积极参与。虽然目前项目征询取消了一票否决，但尽量多地获得业主的支持有利于整个项目的顺利推进。征询工作应积极发挥社区党建引领的作用，发动街道、居委、物业、业主多方力量，做好沟通解释工作，提高征询工作的成功率。

       其次，呼吁在加装电梯过程中涉及管线移位的公用事业单位尽快出台相关业务流程与收费标准。在条件允许的情况下，对电梯加装项目给予政策与费用上的倾斜与支持，以利于降低整体项目的资金投入，减轻业主的经济负担，缩短项目的建造周期。

       美好生活的未来

       多位业内资深人士在接受物业深度观察记者采访时表示加装电梯工程对物业服务企业来说，挑战大于机遇。

       值得一提的是，加装电梯作为新项目，尚未进入真正意义上的后期维保与收费阶段，各地还没有到矛盾爆发的时间点。

       高辰在接受采访时直言，一旦突破了这些挑战，物业服务企业将会迎来市场机遇。

       首先，加装电梯会提升在管小区的环境品质，为后期物业费的调价打下基础。小区有了电梯，业主生活舒心了，也会提升满意度。

       其次，通过加装电梯的服务，还能进一步拉近物业从业人员与业主之间的关系。通过加装电梯项目，物业从业人员有机会同业主进行深入交流，了解到业主的真实需求。与此同时，业主也会在沟通过程中看到物业服务人员的努力与付出，有利于物业服务企业各项业务的顺利开展。遇到诸如维修上的矛盾等问题，大家也更愿意心平气和地沟通。

       或许，在短期的经济收益上，加装电梯给予的刺激并不是那么强烈。但从满足人民群众美好生活的需求角度来看，却是物业服务企业履行社会责任的一次机会。