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业委会是否有权解除物业服务合同？

发布时间:2024-04-26 09:11:48| 浏览次数：

案情简介

1998年，某小区由邵阳市某1房地产开发有限公司建设竣工，户数总计1008户，前期小区物业服务由该公司承担。2010年8月26日A物业公司成立，接替了邵阳市某1房地产开发有限公司对某小区的物业服务，某小区的业主也无异议，A物业公司对某小区管理服务至今。2021年12月，某小区业主在基层社区的指导下召开业主大会，选举产生了该小区业主委员会，并经邵阳市双清区某某街道办事处备案。因某小区部分设施老化和损坏，卫生未搞整洁，A物业公司管理不到位，部分业主与A物业公司产生纠纷，B业委会于2022年1月6日、2月10日要求A物业公司整改，同年3月12日，B业委会通知A物业公司，限A物业公司于2022年4月12日解除物业服务合同，并在30日内与新的物业公司完成交接手续。A物业公司不同意，酿成纠纷。

法院判决

关于B业委会解聘A物业公司是否合法有效的问题。《中华人民共和国民法典》第九百四十六条第一款规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外”。本条赋予作为委托人的业主享有任意解除物业服务合同的权利，物业服务人不享有任意解除权。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。物业服务涉及建筑物及其附属设施的使用、维护、修理、更换，涉及公共秩序、环境卫生、小区治安等多方面，是全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，服务的内容和质量标准，与小区业主息息相关，故法律规定了解聘物业服务企业必须由全体业主共同决定，业主委员会是经业主大会民主选举产生，是业主大会的执行机构，达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，业主委员会就可以解聘物业服务企业。本案在审理过程中，B业委会没有提供某小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的证据，即没有提供某小区专有部分面积的总数，三分之二专有部分面积总数，总表决的业主人数、业主姓名、身份证号码、房栋号、房产证号码等等，B业委会提供的某小区部分业主对A物业公司服务内容不到位及服务质量差的证据，不能达到解聘与A物业公司的物业服务合同的法定条件，故B业委会的诉讼请求不能得到支持。

法眼观点

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定业主共同决定的事项，因此业委会应当依照上述规定，召开业主大会由小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，否则业委会无权做出决定。

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