物业管理领域涵盖住宅、商办、公众物业等各种领域。
物业管理运营模式大致分为两类，一类是基础物业管理，主要是以物业设施设备管理维护、清洁、安保等为主业的基础物业管理企业，其典型代表为Sodexo、ISS、FirstService等欧美企业；该模式特征是规模巨大，现金流较为稳定，多为轻资产运作，容易获得国际资本市场的认可，较多领先企业利用上市机会打通融资渠道，通过并购实现全球业务拓展和规模扩张，在全球数十个国际和地区开展业务。二类是物业运营管理。以运营物业管理为核心能力并保障现金流，以咨询服务增加项目获取的能力和机会，并结合资产管理获得高额利润的运营物业管理企业，其典型代表有世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯，以及戴德梁行（俗称五大行）。该模式特征是占据价值链高端，依托其在房地产全生命周期的运营能力和品牌影响力，在咨询、规划、测量、估价、代理、租售甚至金融等环节提供服务，近年在包括国内市场在内的全球市场中均获得了较好的发展。
国内物业管理行业中开发商下属物业企业市场占有率较高。
根据中国指数研究院《2019中国物业服务百强企业研究报告》显示，百强企业中有开发商背景的企业占比76%，这些企业的管理面积中有约五成来自兄弟开发商，而这个比例在排名靠前的此类物业企业中更高。随着近年来各级政府积极转变职能，推进公共服务社会化，市政机关、事业单位后勤社会化改革，使得政府行政类、公众类物业及学校类物业服务采购量快速提升，在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验将为其获得项目带来优势。物业管理行业呈现如下发展趋势：
物管行业规模持续增长。
截止2018年，中国物业管理公司的全国在管面积达到211亿平米，2014年至2018年复合年增长率达6.3%；分类型来看，住宅是占比最大，2018年前500强物业公司在管面积达到75.5亿立方米，其次是办公物业，达到11亿立方米。2018年中国物业管理行业企业总收入实现4913亿元，2014年至2018年复合年增长率达6.9%。
物业管理行业的集中度进一步提升。
中国物业管理行业分散且竞争激烈。根据中指院的数据，于2018年，业内有约120,000家运营中的物业管理公司。大型物业管理公司透过内部增长及并购中小型物业管理公司积极加速扩张，以扩大物业管理规模及实现规模经济效益，藉此提高市场地位。物业服务百强企业在管面积的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%，复合年增长率为4.9%，物业服务十强企业在管面积的集中度由2014年的6.2%上升至2018年的11.4%。
在管物业的业态多元化。
百强企业在扩规模、创收入的同时，均衡多业态发展，不断拓宽业务服务领域。2018年，百强企业住宅物业服务费收入占基础物业服务总收入的比重最大，达45.79%，办公物业、商业物业服务费收入占比均超过10%，分别为19.94%、14.45%，产业园区物业、学校物业、医院物业、公众物业和其他类型物业服务费收入占比分别为6.62%、3.28%、3.02%、2.12%及4.79%。2019年百强企业管理项目平均物业费为4.22元/㎡/月。其中，办公物业、商业物业、医院物业、公众物业、产业园区、学校、住宅平均物管费分别为6.99元、6.28元、6.22元、3.38元、3.31元、3.25元、2.09元。
运用科技手段和服务外包，借此实现降本增效。
一是，保持合理的外包项目比例，在提升服务效能的基础上，适度压缩成本，保证盈利空间。2018年百强企业外包项目中，清洁、绿化、设备维修养护和秩序维护业务外包数量占比都有提升。从外包人员占比来看，2018年百强企业外包员工总数为51.76万人，同比增长10.32%。
二是，创新技术应用，突破成本瓶颈。一方面，物业企业利用机械代替人工，低耗代替高耗，如通过引入电子围栏、清洁机械等，促使基础物业管理业务劳动率提升；另一方面，尝试科技化、智能化改造，改善管理模式，提升管控效率。如绿城服务应用科技，构建共享中心，形成数据驱动、智慧高效的同级管理体系，降低人工成本，增强服务效率。龙湖智慧服务自主研发科技物业系统，包括FM设施设备管理系统与RBA设施设备监管系统，贯穿所有项目的运营管理及共享服务，打破物理空间阻隔，实现智能管控。
物业服务多元化。
2018年，百强企业多种经营收入均值为1.93亿元，同比增长28.02%，多种经营收入的业绩贡献度为19.51%，同比增加1.31%，业绩贡献度持续上升。探索客户需求，提供增值服务，成为业绩增长的第二大驱动因素。一方面，向房地产全价值链拓展，打通上下游。从房地产公司拿地开始，到预售，竣工交付，业主入住等各个环节切入，探索客户需求，提供增值服务。另一方面，结合自身资源和特点，找准定位，重复发挥线下优势，理性发展适合自身的特色业务，主要包括资产管理与车位管理业务、零售与家居生活服务、公共空间业务、拎包入住、美居业务等。
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