在小区里

许多业主对物业管理有误区

有的把物业公司当成了产权单位

有的把物业公司当成了房地产开发商

有的把物业公司当成政府相关职能部门

也有的把物业公司当成相关的运营商

更有部分业主认为

只要业主交了物业费

家里的所有事情

物业公司都应该管

这些错误的观念

导致一些业主或住户

把本不属于物业公司承担的责任

统统推到了物业公司身上

并以此为由拒交物业费

让物业公司苦不堪言

！！！

一

这些事物业公司管不了

01

属于业主自己负责的事

   家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主或住户自己的事，不是物业公司的事。

   这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

02

属于开发商负责的事

   保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

03

属于相关

行政主管部门负责的事

   例如：指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，不是物业公司的事。

   这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

04

属于水电、汽暖、通讯等

社会公共事业单位或运营商负责的事

   业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。

   《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。

    因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。

二

这些事

物业公司应该管

而且应该管好、管到位

   物业公司管理服务的范围有哪些？《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

   业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

   要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。

   物业服务的主要内容包括（具体服务内容以物业服务合同为准）：

01

综合服务

1、制定本物业各项管理制度、公约及管理服务内容；

2、24小时接听业主、物业使用人的服务咨询来电、接待来访；

3、24小时受理业主、物业使用人的维修、投诉、求助、回访；

4、业主、物业使用人的档案资料及本物业接管验收档案管理。

02

房屋建筑管理 

1、房屋建筑公共部位的保养和维修；

2、园区道路、停车场保养和维修；

3、业主房屋装饰装修期间的管理、装修垃圾集中和清运；

4、配合政府行政部门对业主擅自改变房屋原设计外貌的管理；

5、按照保养计划和相关规定做好房屋建筑方面的维修保养记录。

03

设施、设备管理和维护

1、园区共用设施、设备运行维护和管理；

2、根据本物业的实际情况，合理安排共用设施、设备的运行时间；

3、保障设施设备使用状态良好，保障设施、设备维修及时；

4、按照保养计划和相关规定，对设施、设备进行保养、检修，记录完整。

04

环境卫生管理

1、园区内公共环境、共用部位的白天8小时保洁服务；

2、公共设施、设备的日常清洁服务；

3、公共区域四害消杀，生活垃圾日产日清和垃圾中转站的清理（含装饰装修垃圾的收集和清运）。

05

绿化管理

1、公共绿地、园林小品等的管理和养护；

2、根据植物生长的季节、环境要求修剪整齐，保障植物、花卉养护无虫害；

3、根据季节变化对木本植物及草坪进行养护。

06

秩序维护

   1、24小时安全保卫，维护本物业公共区域秩序(不含业主、物业使用人的人身保险和财产保管责任)；

2、全天候红外线外围防务和保安电视监控、住宅室内紧急报警。

07

特约服务

（以物业公司具体实施项目为准）

1、热线服务：定时叫醒/服务预约/电话留言转达/飞机航班查询/电话号码查询/各项便民查询。

2、商务服务：代收、发传真/代收、发电子邮件/代表翻译/*代收租金/房屋租赁/*代请律师/复印/打字/传真/装订/票务等服务。

3、车辆服务：代客加油/代客洗车/汽车美容。

4、教育服务：代请家教/各类培训班/健康、养身知识讲座。

5、餐饮服务：代电话订餐/代订座位。

6、家居类服务：代设立家庭健康档案/代办家政保洁/旅游手续/花卉租摆/代订报刊/水/餐/牛奶/代购办公用品等服务/代缴话费/代订酒店客房/代办申请电话/物品寄存、转交/运动场所预订(仅限于物业会馆)。

7、保洁服务：家居清洁服务/地板打蜡/家具保养/玻璃清洗/地毯清洗/抽油烟机清洗/空调清洗。

8、保健服务：家庭看护/健康体检。

9、绿化服务：园林设计/植物代购/植物移植/植物代种植/植物代养护/植物领养/植物租赁。

10、生活服务：保姆服务/钟点工服务/代订搬家公司。

11、物业租赁类：物业出租/转让/市场调查/物业估价等服务。