业主抱怨服务不到位 物企抱怨不缴费

一、收费问题纠纷

1.什么时候开始收费才是合法的？

案例一：

何先生买了城西大道的房子，开发商通知交房，去了才知道是从物业公司手中接收房屋。物业公司要求必须先交半年的物业费后才能给钥匙。何先生说自己的房子两年内不会装修，因此不愿交物业服务费，等住进来再交物业费，双方发生纠纷。

问：物业费应该从什么时候交纳？没入住进的业主可以不交或少交吗？

《物业管理条例》第42条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。”

没有入住可以不交或少交吗？

看前期物业服务合同的约定，有的约定未入住可以少交部分物业费。

2.能否因未使用小区的共有设施而不交纳维修、管理、养护费？

案例二：

儿女们给李大爷老两口在酒城小区买了房屋，小区的各种设施比较好，有网球场、游泳池和各种健身器材，李大爷老两口因为身体原因，从未使用过，业委会在这些设施出现问题后决定由业主们交钱进行维修，李大爷拒绝交钱。未享受使用或放弃使用共有设施，可不交维修养护费吗？

《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

3.业主能否以服务不到位为由拒交物业费？

案例三：

天利小区的部分业主采取拒交物业费的方式抗议物业服务不到位。这些业主认为多次向物业人员反映小区因有业主养鸡养狗而脏乱差，还有将公共绿地圈成自家绿地的，反映多次不见整改效果，所以拒交物业费。这些业主要求物业公司整改好后才能收物业费。这些主张能够得到支持吗？这些业主能否不交或少交物业费？

有人认为，物业服务合同是因是互负对待给付义务的双务合同。

《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”（互负债务是指双方所负债务之间具有对价或牵连关系。当事人之间的履行和同等履行必须具备各方当事人所认同的同等价值。债见注）

所以认为服务有瑕疵时，可以到这些纠纷业主的物业费进行调整。

《最高院关于物业服务纠纷司法解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

4.小区公共地面改的停车位，物业有权决定和收费吗？小区的视频广告费由谁收取？业主使用电梯需要交费吗？

《物权法》第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

小区内的公共地面归全体业主共有，是否划为车位，划多少车位，如何收费，应由业主决定。

小区内安装的视频广告费的收入也归全体业主所有。

住宅楼墙面属于该栋楼业主共有，因此，墙面广告收入也应为该栋楼的业主共有，物业公司无权收取该项费用。

《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定：“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

《区分所有的司法解释》第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

5.小区内的燃气管道由业主掏钱更换吗？水电气抄表工工资由业主支付吗？小区的水管爆裂，应由业主掏钱维修吗？

《城镇燃气管理条例》：第十九条：管道燃气经营者对其供气范围内的市政燃气设施、建筑区划内业主专有部分以外的燃气设施，承担运行、维护、抢修和更新改造的责任。

《物业管理条例》：第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

6.物业公司可以采取刁难或其它破坏性手段收费吗？

案例四：

空爱小区的水管爆了，业主要求物业公司找人修理了，修理后没几天，又通知要停水，有业主发现，停水原因竟然是水管被堵上了。而后，又有业主发现水管小区物业人员锯断了。

案例五：

某业主家里突然停电，业主找到小区物业服务企业，要求检查停电原因，但物业服务企业告知他，是因其拖欠物业管理费而停电。业主与物业服务企业交涉无果后，找到供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，物业服务企业拒绝打开配电房的门，要求交费后方能通电。

案例六

某物业公司为了解决收费难，在小区各栋楼的电梯内安装了刷卡系统，乘坐电梯必须先缴纳两年的物业费，不缴纳则不能乘坐电梯。该物业公司的行为合法吗？

二、业主和物业在小区的管理上权利和义务不明产生的纠纷

1.小区管理的理念是什么？业主有哪些权利和义务？

小区的管理是业主的自主管理，属于私法自治范畴，国家的公权力不轻易介入，介入多体现服务性的或引导性的而非强制性的，如街道办有指导成立业委会的职责。

自治性还体现在业主自主管理，和物业服务收费等方面放开竞争，由供需双方自由协商等。

当然，司法权力具有强制性，但它是在自治出现纠纷之后才介入的。

业主的权利（见《物业管理条例》第六条）：

（1）接受服务权利；

（2）提议召开业主大会及提议权；

（3）对管理规约和议事规则的建议

（4）参加业主大会即选举权；

（5）知情权和监督权

第十一条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

2.业主共有部分被擅自占用、改变用途、进行经营活动时，如何维权？

阳光小区张某买车后没有车位，遂将自己所在一楼旁边的公共绿地平整了一块，作为停车位，周边的邻居发现后，依此效仿，小区内的绿地被占用很多，其它业主对此非常不满，找物业公司，物业说管不了。业主们如何维权？找谁处理？如何处理？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

这里的“权利人”指谁？

部分业主有权作为原告起诉吗？

《区分所有权纠纷解释（草案）》第13条的规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选出业主委员会的，或者业主委员会怠于行使权力的，为业主大会或者业主”

物业公司有权作为原告起诉吗？

《最高法院的物业服务纠纷司法解释》第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

3.业主没有参加业主大会，是否应该遵守大会决定？

第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

4.条例第十二条规定，业主大会或业委会的决定侵害业主权利的，受侵害的业主可以申请撤销。业主能否撤销业委会与物业公司签订的合同？

一般情况下，某个或某几个业主对业委会根据授权签订的合同，即使不满意，也不享有合同的撤销权，因为合同的撤销权只属于签订合同的双方的，个别业主不享有撤销权，但当业委会超越授权签订合同的，业主可主张越权代理的行为无效，同样能起到否定合同的效果。但当全体业主都提出撤销合同时，考虑诉权存在，因为业委会只是全体业主的代理人。

5.业主在接受房屋进行装修时发现买房时开发商要求签订的前期物业服务协议有诸多限制性规定，那么业主装修时是否可以置之不理按照自己意愿随意进行装修？

《物业管理条例》第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

三、服务是否到位问题的纠纷

1.物业公司的管理权限有多大？

为了小区业主的安居和共同的福祉，物业公司才在业主的授权下，享有一定的管理权，这种管理权针对业主时更多是以发现、劝阻和向有关部门反映业主违反管理规约等形式。

物业人员无权人身强制和暴力管理。

案例七：

今年1月，网上发帖称，酒城小区业主因为安装保险窗和物业发生冲突，物业拿刀砍人。业主报料称，物业要求小区内不能安装凸出的保险窗，因小区所有的窗户都是往外开的，如果按物业规定安装平的保险窗，窗户从里面打不开。业主们统一了保险窗的规格和雨棚颜色，多次找到物业商议解决，城管也来协调过，但一直没能得到解决。后有业主拉来防盗窗打算强行安装，物业强行扣押业主准备安装的保险窗，从而发生冲突，出现砍人情况。

2.小区业主和其它人员不服从管理时，如何处理？

《物业管理条例》　第四十六条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

也可以依据《最高法院的物业服务纠纷司法解释》第四条作为原告起诉行为人。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

3.如何解决服务不到位问题

(1)技术方案简单：尽可能的细化服务项目、标准和违约责任。

(2)真正实现困难：需要物业公司改变理念，业主爱区如家，依法维权，增强公德心，业委会成员不仅应有公益心，愿意为大家办事，同时应该相关基本法律知识，提升办事能力。

4.快递该不该由物业公司收取？

很多小区的物业公司不愿收，认为这不是自己的职责。

有的小区物业公司认为淘宝京东等发的货物质量问题不敢保证，快递在运输过程中也可能乱丢乱放造成物品损害，怕担责任。

实践中物业的只是免费代收，一般不对其损害和丢失负责。

《合同法》第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”

从物业工作服务于业主的理念出发，物业公司应该代收快递。但应合理的安排，避免不当的承担责任，如设置快递柜。

一、住改商纠纷

小区内住房大量改为“私家菜”、“家常菜”饭店，改为“舒服美”按摩，或“常胜客”茶楼的，如何处理？

案例八：

泸州市龙马潭区杜家街某小区因某业主洪某将住房改为幼儿园，每天近800人左右进出小区，给小区带来了安全隐患。

小区内业主联名找洪某商谈多次，洪某对业主们提出的意见不但不接受，而且还到处发泄对业主们的不满，为了“出气”竟然邀约朋友打砸了小区内的乒乓球台。

《物权法》第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《区分所有权司法解释》：第十条　业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

二、业主之间的侵权纠纷

处理原则：一般是行为人责任，但当业主将房屋出租他人，明知他人从事有危险的行为而产生的损失，业主也应承担相应的责任。

案例九：

泸州龙马潭区杜家街梧桐苑小区的一独居老人，因家中锁坏了，请锁匠换锁，听锁匠说会修热水器，就请其修理家中的热水器，锁匠修理热水器时，误把水管接入气管，导致整个小区125只气表进水、损坏，小区天然气停止供气。造成近5万元的损失，损失由谁赔偿？

有律师分析主张，老人轻信锁匠口头所称的可以安装，为选人不当，需要承担赔偿责任。锁匠也因为明知道自己没有专业的安装资质，而轻易处理具有一定危险性的专业工作，即使锁匠是免费帮忙，也因为他对损害后果的发生有预见性而进行放任性处理，所以，锁匠仍然有过错。鉴于老人与锁匠对此事件的发生都有过错，所以他们应当对全体受损业主的损失承担连带赔偿责任。

《侵权责任法》第三十五条规定：“ 个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。”

三、业主之间因相邻权发生的纠纷

相邻权，是指两个或者两个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要方便的权利。

正确处理相邻关系的原则：“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”。

案例十：

杨某住房二楼的一侧窗户与经营饭店的邻居刘某安装油烟机的墙体相邻，杨某发现自家二楼房间里总有油烟味，查找原因后发现，是因为刘某饭馆厨房的油烟机排放口离自家窗户太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜到自己的房间里。杨某找刘某协商和物业管理人员上门劝说，刘某均置之不理。后杨某向法院起诉，请求刘某停止侵害、排除妨碍，改建油烟机排放口。

墙砖脱落砸中商贩

为啥业主都要赔钱？若确实无辜，有没有机会自证清白？

楼房外墙砖掉落砸中行人，导致头部骨折，伤者将楼栋全体业主告上了法院。2015年5月，重庆市五中院对这起案件作出二审判决，楼栋全体业主被判共同承担受害者11余万元的损害赔偿。

做生意时被外墙砖砸中头

据法院查明，自2005年起，田某就在綦江某市场做瓜子生意，他的摊位正好在一栋建筑楼下。2010年8月1日傍晚，田某在摊点附近经营时，大楼一块外墙砖脱落，不巧砸中田某头部，导致其头部受伤，入院治疗。事后，田某被转入重庆大坪医院住院治疗，经诊断为右顶部颅骨凹陷性骨折。

把大楼全体业主告上法庭

外墙砖脱落，算一起意外事件，但找不到具体的责任人。田某四处奔走，多次索赔无果。2013年10月14日，田某向法院起诉，将大楼全体业主告上法庭，要求判令被告连带赔偿其医疗费、残疾赔偿金等共计13余万元。

为啥业主们要赔钱？

理由1：不能证明无错即有错

经过审理，一审法院认为，田某受伤，是被告所在楼房墙砖脱落所致。依照《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

那么如何能证明自己无过错呢？以2009年石桥铺渝州新城的“天降叉棍伤人案”为例，法院终审判决47户业主共同补偿20万余元，有两户业主免责。其中一户是清水房没有住人；另一户的业主拿出事发第二天的报纸作为证据，报道称其家的阳台被广告牌遮挡，属于全封闭状态，不可能掉叉棍下去。合议庭采纳了这名业主的证据，排除了从她家阳台掉叉棍下去的可能性。

理由2：放弃权利不代表没义务

在这起案件中，发生墙砖脱落的外墙面属于整栋建筑物，依法应属这栋建筑物全体业主的共有部分，业主对此享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。田某要求建筑物的所有权人承担民事责任，于法有据，应予以支持。据此，法院一审判决大楼全部所有人，也即全部业主承担赔偿责任。

最大的问题是，面对“连坐”式的赔偿结果，很可能有业主不愿意给钱，而实际情况往往更复杂。比如，事发时房子出租，理应租赁户去赔，然而官司打了几年，租赁户也许早就搬了。此前的类似案例中，受害人的律师表示，一旦进入终审判决，如果业主不愿意支付，伤者将向法院申请强制执行。

理由3：没有超过诉讼时效

一审判决后，有部分业主不服，上诉称，田某在大楼墙边摆摊，忽略安全，也应承担一定责任。另外，田某2010年受伤，却在2013年才提起诉讼，超过了诉讼时效。

市五中院审理后认为，田某受伤后，一直通过诉讼的方式积极地主张自己的权利，诉讼时效并未超过法律规定的期限。

同时，田某长期紧邻事发楼房摆摊经营，也应对自身损失承担相应责任，应自行承担10%的责任。

这也为不幸被砸的受害者提了个醒，按规定，一般的民事诉讼时效是两年，身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期则为一年。