物业公司未通过招投标是否影响前期物业服务合同效力？

叶先生是A小区业主，于2011年入住A小区。2011年8月8日，物业公司与叶先生签订了一份《前期物业服务合同》。合同约定：小区的物业服务由物业公司提供。期限为五年，合同期满双方无异议，本合同继续有效。合同还约定，小高层按1.00元平方米标准（实际按0.8元平米收取），逾期交纳物业管理费的，从逾期之曰起每日按应缴费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，物业公司按合同提供了物业管理和服务，叶先生也交纳了物业管理费。但自2014年8月1日起，叶先生认为物业公司并非通过建设单位招投标进场的，因此物业合同是无效的，因此叶先生拒绝缴纳物业管理费。截止2017年6月30日，叶先生尚欠物业费3121元。物业公司多次催讨未果，故向法院起诉，要求叶先生支付欠缴的物业费。

法院审理认为，本案的争议焦点在于《前期物业服务合同》是否有效。关于《前期物业服务合同》的合同效力问题，判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。《物业服务企业资质管理办法》要求物业公司按其资质承接相应的物业管理，但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。本案中，物业公司根据与业主签订的《前期物业服务合同》，对A小区提供了物业管理服务，本案双方当事人签订的《前期物业服务合同》合法有效。被告以此为由，主张前期物业服务合同无效的抗辩理由不能成立。

行政法规的强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定两种，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内，明确了管理性的强制性规定不影响合同效力。对于物业的招投标而言，《物业服务企业资质管理办法》要求物业公司按其资质承接相应的物业管理，但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政管理行为，由行政机关来决定是否对违反人进行行政处罚，不影响合同的效力。

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