小区没有物业公司，为保障小区良好的居住环境，经业主大会表决同意，可以授权业主委员会实施自治管理。那么，对于实施业主委员会自治管理的小区，业主委员会有无权利收取物业费呢？
2013年6月某小区召开业主大会，选举了业主委员会，通过了业主委员会章程、业主公约，决定物业管理由业主委员会自治、物业费按每平方米1.45元的标准进行收取，并在当地街道办事处进行了登记备案。自决定小区物业自管以来，该业主委员会成立了物管部，聘请了相关保洁、保安、水电工、财务人员、网管等对小区进行物业管理，为张三在内的所有小区业主提供物业服务。
自2013年6月起，该小区业主张三以没有参加所谓的业主大会和就业主章程进行讨论；业主委员会没有履行小区的物业管理义务，不具有收费权利；没有签订物业管理服务协议等各种理由，拒绝缴纳物业服务费。
法院认为：
依照法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会作为业主在物业管理活动中的代表，其依照法律和职权所做出的物业管理方面的决定，对小区内的全体业主具有法律约束力。如果业主认为业主大会的决定侵害了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。
本案中，业主大会做出的自管物业的决定不违反法律的禁止性规定，其为满足自身运营需要按照每平方米1.45元收取物业费用标准，在物价部门批准的适度范围之内。业主委员会履行了物业服务，从权利义务对等的角度出发，业主有责任按既定标准向原告支付物业服务费用。
张三作为小区业主，对业主大会做出的自管物业的决定既未提出异议并申请人民法院予以撤销，在享受了物业服务带来的便利的同时又不履行物业服务费的支付义务，违背了诚实信用原则，也侵害了其他正常交费业主的合法权益。故业委会要求张三按每平方米1.45元的标准支付拖欠的物业服务费，理由正当，本院予以支持。
案例总结
我国《民法典》第286条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
同时，《民法典》第937条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主委员会是经小区业主大会选举产生的全体业主实施自治性管理的组织，具有自行管理物业的权利。如业主委员会行使了自行管理物业的权利，业主委员会与业主形成了物业服务法律关系，业主委员会因此从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业管理费等费用。
律师建议
《民法典》第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。同时，根据《民法典》第278条的规定，制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。物业费的收取的属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
由此可见，小区成立业主委员会实行自治管理的，应当依照法律、法规规定的具体条件和程序规范、有序的进行，亦应当符合绝大多数业主的意愿和利益，通过制定并向业主送达完善的业主公约、管理规约，明确小区业委会议事规则、自治管理规范、物业费收取标准等，与业主有全面的沟通。同时，对小区成立业主委员会实行自治管理的决议、业主公约等有关，应当在当地街道办或物业管理局等单位进行登记备案，以此保障自治小区业主委员会的合法权利。
微信扫一扫
豫公网安备 41130202000386号技术支持：创世网络 