01基本案情

  2021年1月24日，Ｙ业委会制作了《关于要求Ｚ物业分公司撤出小区的告知函》。

  2021年2月26日，物业公司向业委会回函称：

  1、业委会要求物业公司撤场的行为构成违约，根据合同约定，任何一方提前终止合同，违约方应按照本合同剩余年限乘以5万元／年的标准向守约方支付违约金，并结清全部物业费用，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿。如强行要求撤场，请务必在撤场前支付违约金、赔偿损失并动员全体业主交清物业费；

  2、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，业主依照法定程序决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘物业的，应当提前六十日书面通知物业服务人。截至今日，业委会未提交业主大会的决定，且业委会于2021年2月25日要求物业公司在2021年3月31日前办理全部撤场手续，不符合法律规定，该项内容不具有法律效力。业委会对该函件未予回复。

  于是，物业公司向一审法院起诉，请求判令业委会向物业公司支付提前解除合同违约金33333.33元、装修损失33417.33元等。

  02本案焦点

  物业公司主张业委会因提前解除物业合同应承担违约责任是否有法律依据。

  03法院观点

  根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条、第二百八十六条、第二百八十七条和《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，业主委员会是代表全体业主行使权利，其作为权利主体向他人主张权利是经过业主大会的授权，是代表全体业主主张权利，其有权就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，作为权利主体行使权利、履行义务，包括提起诉讼，如业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，上述诉权之权利来源是法律的规定和业主的授权，实际属于一种代理行为。

  根据最高人民法院（2005）民立他字第8号函认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。

  同理，在涉及诉讼纠纷时，业主委员会参与诉讼的权利也来自于全体业主的授权。在本案中，业委会与物业公司解除合同的行为也来自于全体业主的授权，但业委会没有自己独立的财产，无法独立承担财产责任，故物业公司主张业委会需承担解除合同的违约金承担责任及装修损失赔偿责任的主体资格不适格，且根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定，业主依照法定程序决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘物业的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

  故，本案解除合同的责任主体是全体业主，而非业委会，如物业公司认为业主解除合同不符合《中华人民共和国民法典》第九百四十六条第二款规定的不可归责于业主的除外事由，应当承担违约赔偿责任，应另行向全体业主予以主张。

  04裁判结果

  一审：驳回物业公司的全部诉讼请求。

  二审：驳回上诉，维持原判。

  05延伸阅读

  《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定:“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”

  上述解除权不受双方约定的服务期限制约，通知义务的履行是否存在瑕疵不影响其解除权的合法性。故业委会提前解除与物业公司的《物业管理委托合同》于法有据。至于物业公司主张的装修办公场所造成的损失。因业委会不存在违约行为，装修办公场所系物业公司正常开展工作的需要，并已投入使用，上诉人亦缺乏充分证据证明损失的具体数额，本院对其赔偿装修费损失的请求不予支持。

  综上所述，虽然物业公司认为业委会为本案适格被告的上诉理由成立，但其要求业委会承担违约责任的上诉请求不能成立。