案情简介

王先生系A小区3号楼4单元602室的业主，邹先生系A小区3号楼4单元701室业主，物业公司与邹先生签订有《装修管理协议》，约定：“装修施工期间，对涉及水、电气和结构隐蔽工程，甲方（指物业公司）每天进行现场巡视和检查，对发现违规行为，要及时采取劝阻、警告。"， 2017年10月9日凌晨2时许，王先生楼下502室业主发现自家卫生间棚顶漏水，502室业主通过物业公司的值班人员查看得知，漏水原因为702室内水管阀门使用后未关闭，导致发生漏水事件，值班人员第一时间关闭水阀，制止了继续漏水。漏水事件发生时，李女士系建筑商的员工，邹先生系A小区3号楼4单元701室的业主，邹先生在装修自有房屋时，为了方便，通过个人关系，向李女士求借其对门702室的钥匙，李女士擅自将其管理的702室借予邹先生使用，邹先生遂在装修期间使用702室堆放水泥、沙子、取水、搅拌砂浆等。漏水事件发生后，邹先生曾拿出10000元钱交予物业公司，欲赔偿王先生的损失，因王先生不同意该赔偿数额，物业公司又将该10000元钱返还给邹先生。后王先生将开发商、建筑商、李女士、邹先生以及物业公司诉至法院，要求五被告共同承担赔偿责任。漏水事件导致602室棚顶、墙壁、灯具不同程度受损，经法院委托内某公司鉴定，鉴定结论为602室装修损失造价为7899元。经过现场勘验及庭审举证、质证，602室灯具损坏4个，总价值为2400元。王先生自2016年10月8日与案外人杨女士签订房屋租赁合同，在2017年10月15日到期，王先生于2017年10月13日又续租一年，年租金为18000元。

法院判决

法院审理认为，根据我国侵权责任法的相关规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。具体应当根据行为的过错程度和被侵权人的具体损害程度确定。侵权行为与损害结果之间的关系，可以是一因多果，也可以是多因一果。本案中，602室发生漏水事件，原告财产遭受损失的结果，显然是五被告共同作用的结果，五被告在本次漏水事件中均存在不同程度的过错。首先逐一分析五被告的过错程度。第一，被告邹先生在装修过程中，为图便利，明知自己没有权利使用702室，在未经所有权人同意的情况下，擅自使用702室，且在使用过程中粗心大意，忘记关闭水阀，导致发生漏水事件，被告邹先生的行为是本次漏水事件的主要原因，被告邹先生系直接侵权人。应承担主要责任；第二，从物业管理服务协议可以看出，被告物业公司是接受开发商委托，承接A小区的物业管理工作，被告物业公司有义务对委托方即开发商负责。装修管理协议书中明确规定"装修施工期间，对涉及水、电气和结构隐蔽工程，甲方（指物业公司）每天进行现场巡视和检查，对发现违规行为，要及时采取劝阻、警告。"被告邹先生在装修期间，持续使用702室堆放水泥、沙子，在此期间，被告物业公司任由被告邹先生使用702室，致使702室发生漏水致他人财物毁损，被告物业公司存在着疏于管理的过错。第三，被告开发商，是所有未售出房屋的所有权人，对未售出房屋负有管理的义务，从而保证自己的房屋不能对他人造成损害。在发生漏水事件时，702室尚未售出，且未关闭的水阀就在702室，所以，被告开发商对漏水事件也存在一定程度的过错。第四，被告建筑商系A小区的建筑商，被告李女士系其聘用的员工，作为建筑商，本应在工程验收合格后，及时向开发商以及开发商委托的物业公司进行相关钥匙的交接，正是由于被告建筑商未及时进行相关钥匙的交接工作，且对其员工李女士的工作疏于监督和管理，才使被告李女士有机会将702室借予被告邹先生使用。被告建筑商对漏水事件也存在一定程度的过错。第五，被告李女士保管702室钥匙系职务行为，其将702室钥匙借予被告邹先生使用也是利用了职务上的便利，因其是被告建筑商的员工，被告建筑商有监管职责，被告李女士的过错应由其雇主被告建筑商承担。根据我国侵权责任法的相关规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。纵观本次漏水事件发生的全过程，被告邹先生是702室的使用人，是直接侵权人，其过错程度最大，宜承担60%的赔偿责任，被告物业公司一方面受开发商的委托，一方面与业主签订有装修管理协议书，其肩负双重义务，宜承担15%的赔偿责任，被告建筑商钥匙交接工作不及时、对隶属的员工疏于管理，被告李女士的过错亦应由其承担，被告建筑商宜承担15%的赔偿责任，被告开发商作为702室的所有权人，对自己的房屋看护管理不善，宜承担10%的赔偿责任。

律师分析

物业公司对小区未售出的空置房具有定期巡查的义务，对业主装修房屋的行为也具有监督义务，本案中，在邹先生长期占用空置的702室用以堆放水泥等装修材料的情况下，物业公司未尽到其对空置房的巡查义务和对业主装修行为的监督义务，其对于王先生的损失具有一定的过错，应承担相应的过错责任。同时物业公司在管理小区的过程中，需要注意定时对小区空置房进行巡视，以查看是否有漏水、被盗的情况，如有情况，及时通知业主，以此来规避自身风险。