事发楼房

解读与分析

一

在这个事件中，物业公司对小区楼房外立面有哪些管理责任？日常工作中物业公司如何养护管理楼房外墙？

1、对侵害物业共用部位、共用设施设备等不符合安全要求和影响公共利益的行为，进行劝阻制止，责令改正；劝阻无效时向有关行政管理部门报告。

2、建立健全技术档案，做好技术检查工作，为修缮管理提供可靠的数据。通过对楼房外立面的日常检查，可以及时发现房屋的损坏状态及原因，并及时反馈给建设单位，积极协助建设单位与业主做好沟通及保修工作，防止损坏的进一步发展，保证房屋外立面功能完好。

二

外墙脱落事故发生后，受害人应向哪些人追索民事赔偿？

按照我国现行《建设工程质量管理条例》规定：

建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

同时，《民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

结合前述法律及条例规定，城市小区外墙脱落砸到人在建设工程保修范围与保修期内的，一般由负责建设工程的有关责任单位来负责；如果超过保修期，发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，一般由建筑的所有权人、管理人或者使用人承担赔偿责任。

三

从工程技术角度讲，物业公司在日常巡查管理中，如何发现外墙问题？如何辨别是开发商工程质量问题，还是物业管理不到位的问题？

1、在日常巡查管理中，可通过以下情况来判定外墙是否出现损坏问题，如： ①框架梁底、柱边是否出现裂缝；②雨水是否沿墙面的凸线或凹槽渗入墙体；③外墙抹灰层是否出现空鼓、开裂等。

2、判断开发商是否存在工程质量问题，应由相关机构对房屋质量进行检测（如：是否存在楼体倾斜或结构不完整、墙体内部各砌块或层面之间连接性不好等情况）。

如物业没有提供充分证据证明自己尽到必要的管理和安全防范义务，则应当对外墙脱落造成的后果承担相应责任。

四

从法律角度讲，对于外墙脱落问题，开发商应该负责吗？如何负责？

如果外墙脱落发生在保修期限内，根据前面讲到的，建设工程实行质量保修制度，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

同时《建设工程质量管理条例》第四十一条还规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

五

对于外墙脱落事件，物业该负责吗？

《物业管理条例》第二条：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

如果小区有物业，本身物业对于小区建筑物的共有部分就有检查维修的责任。这时候脱落了不幸砸伤或砸死了人，根据前面提到的《民法典》的规定，物业作为管理人不能证明自己没有过错的，需要承担责任。

六

如果脱落外墙的楼层业主存在拖欠物业费的情况，物业还要承担相应的责任吗？

答案是需要，除非物业已经和该小区解除了合同。拖欠的物业费，物业可以通过起诉要回来，但是并不能因为业主拖欠物业费而免除责任。

七

对于外墙脱落事件，业主是否承担责任呢？

严格来说，住宅楼的外墙等附属设施，都是由业主委托的物业公司负责管理的，但是在很多老旧住宅楼中，根本不具备聘请物业公司的基本条件，因此在楼宇修缮方面就会存在缺陷，这也是安全事故频发的客观必然。

如果，墙体本身是某业主因为装修等个人原因而脱落。那么，将由该业主个人承担承担责任，进行赔偿。赔偿结束后，该业主若认为有其他责任人，可依法追责。

如果仅仅外墙脱落，无法追究原因，那么由于建筑物外墙属于该建筑内的全体业主共同所有或使用，将由不能证明自己没有过错的所有人或者使用人集体承担责任。

八

小区外墙出现脱落后，由谁来出资修复？

根据《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

在保修期内，如果确定是质量问题造成的，受害者可向开发商要求赔偿。如果保修期已过，根据《民法典》第273条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”

业主作为住宅楼公共部分的共同所有权人，有维修保养该大楼并保证其安全的义务。若该小区业主有缴纳住房专项维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后可动用这部分资金来维修；如果没有住房专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。