案情简介

王女士与刘女士分别系A小区2栋3单元201号、101号房屋的业主。刘女士在对其所有的房屋进行装修时与该小区物业公司签订装修须知，该装修须知第3条规定“防盗窗必须内装或安装隐形防盗窗”。2013年9月左右，刘女士在其房屋的书房玻璃窗外侧安装了防盗网，该防盗窗紧贴该房间飘窗上下平台外延安装，防盗网顶部距王女士客厅窗户底部约100㎝。王女士认为刘女士安装的防盗网侵犯了其合法权益，对其家中财产安全造成了隐患，遂要求刘女士将其安装的防盗网拆除，在双方协商无果的情况下，王女士将刘女士诉至法院，要求判令刘女士拆除违法安装的防盗网，排除对王女士的妨害，消除对王女士财产的危害。另查明，根据2013年6月2日的《A小区管理公约》经A小区业主大会表决通过，该公约第二十六条规定：“本物业小区内禁止下列行为：……（二）……防盗网外装影响相邻住户安全”。

法院判决

法院审理认为，本案的争议焦点为一、杜先生关于其安装的防盗网是否符合《A小区管理公约》的相关规定，是否应当拆除；二、物业公司要求杜先生拆除防盗网是否于法有据。

对焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，根据杜先生与该小区提供服务的物业公司签订的装修须知，该须知已明确有“安装防盗网必须在内装或安装隐形防盗窗”的规定，原、杜先生均应遵守；而根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，原、杜先生均系A小区的业主，而《小区公约》中有关禁止防盗网外装影响相邻住户安全的规定作为该小区业主大会表决通过的决定，所有业主亦应遵守。《小区管理公约》是从相邻住户安全的角度出发对安装防盗网所作出的规定，对在A小区作出违反上述规定的行为追究的是民事责任。且杜先生在装修前与小区的物业管理签订装修须知的承诺，对防盗窗的安装已经明确约定，杜先生理应遵守。杜先生安装的防盗窗违背了该小区的《小区管理公约》以及自己签订的装修须知承诺。故杜先生的辩称于法无据，本院不予采纳。

对焦点二。根据《中华人民共和国物权法》第九十一条关于“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”的规定，原、杜先生所有房屋上下毗邻，双方互负安装设备不得使对方不动产产生潜在安全隐患的义务。从查明的事实，杜先生在自家书房玻璃窗外侧安装的防盗网的顶部距离物业公司书房窗户较近，且该防盗窗形状为楼梯状，易于攀爬，对物业公司房屋易产生潜在安全隐患。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条关于“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，现物业公司要求杜先生拆除防盗网以消除危险，于法有据，本院予以支持。

律师分析

本案中防盗网的安装与拆除属于相邻权纠纷，刘女士安装防盗网的行为对王女士的人身、财产安全造成了妨碍，王女士有权请求排除妨碍、消除危险。物业公司作为小区公共区域的管理者，对小区公共区域业主的侵权行为具有管理义务，本案中，物业公司虽然没有执法权，不能强制拆除业主违规安装的防盗网，但是需注意物业公司对违法安装防盗网的业主具有劝阻的义务，对相邻纠纷也有协调的义务，积极调解业主间的矛盾，才能更好的管理小区。