案情简介

孙某为某小区业主，A物业公司与孙某于2013年3月31日签订《前期物业管理协议》，约定A物业公司为上述小区提供物业服务。2015年3月起，孙某的房屋出现墙体开裂和渗水现象，导致装修和电器等大量损坏。孙某就该问题向A物业公司进行了报告，后者也向开发商予以反映，该房屋现已维修完毕（孙某称2016年7月维修完，物业公司称具体时间不明）。2016年1月起，孙某以A物业公司未能就房屋质量问题履行通知和协助义务为由，拒绝缴纳物业管理费截至2017年12月，欠费月数为24个月，每月金额为147.80元，共欠缴物业费3547.20元，经多次催缴仍未缴纳。A物业公司遂将孙某诉至法庭请求物业费等各项金额共计4597.20元。

法院判决

A物业公司与孙某签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，A物业公司已于本案所涉小区依约提供了物业管理服务，孙某亦接受了相应服务，双方的物业服务合同关系成立，合法有效，孙某应当交纳相应的物业管理费。孙某对欠缴物业费的事实及欠费金额均无异议，但抗辩称A物业公司未能及时、积极配合开发商解决其房屋质量问题，导致该问题未能得到及时解决，故其拒绝交纳物业费。庭审中A物业公司确认孙某已就房屋问题向其进行了反映，但并未提交证据证明其在此过程中积极与开发商进行了沟通和协调，而该问题长达一年多才得以解决，确对孙某使用该房屋造成了影响，故本院认定其履行管理职责存在瑕疵，其主张的物业管理费亦应适当减少。综上，本院酌情将物业服务费调整至实欠金额的85%，即3015.12元（3547.20元×85%）。关于违约金部分，A物业公司履行管理职责虽有瑕疵，但该瑕疵并未构成根本违约，而孙某拒缴全部物业费的行为已经构成了根本违约，应当支付违约金，但亦应酌情予以减少。综上，本院将违约金调整为欠缴物业服务费金额的20%，即603.02元（3015.12元×20%）。

律师分析

本案所涉房屋的漏水问题系外墙开裂引发，根据双方《物业管理服务协议》约定，内外承重墙体系房屋共用部位，属于物业公司维护、修缮的范围。本案房屋质量问题发生在质保期内，虽依法应由开发商承担维修义务，但物业服务公司基于其对外墙的维护和管理职能，应当履行积极通知和协助开发商进行维修的义务。需要重点注意的是物业公司在履行积极通知和协助开发商进行维修义务时应该注意好证据收集保存，以避免风险。