走访业主须掌握的16个技巧  

       物业人员经常会去业主家中走访处理问题。既讲究实在，又讲究艺术，才能够取得最佳效果。下面介绍一些走访时的要诀，希望对大家日常工作有所帮助。

       一、见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门，你的第一句话可能是：“你好，见到你很高兴。”但这却不如说：“王先生，你好，见到你很高兴。”据测，后者比前者要热情得多。

       二、若业主没请你坐下，你最好站着。坐下后不应直接掏烟给业主，如业主请你抽烟，你应说：“谢谢。”请记住，切莫把烟灰弄到地板上，那是很不得体的。  

       三、不要急于出示随身带的资料、函等文件。只有在交谈中提及了，并已引起对方兴趣时，才是向业主表达的最好时机。另外，你得事先准备好，针对你去业主家要解决的问题，预先要考虑业主可能会提出的问题，在业主提出问题时，应给予详细的解释或说明。  

       四、主动开始谈话，珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的，你仍有必要主动开口。    

       五、时刻保持相应的热情。在谈话时，你若对某一问题没有倾注足够的热情，那么，业主会马上失去谈这个问题的兴趣。  

       六、当业主因为某些问题，出现愤怒并难以抑制时，应提早结束此次走访。愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。它不仅无助于问题的解决，反而会把事情搞得更糟。  

       七、学会听的艺术。听有两个要求，首先要给业主留出讲话的时间，其次要"听话听音"。如业主首先讲话，你不可打断他。应做好准备，以便利用恰当的时机给其以响应，鼓励他讲下去。  

       八、善于倾听。不能够认真聆听别人谈话的人，也就不能够“听话听音”，更不能机警、巧妙地回答对方的问题。记住：不论是社交场合，还是在工作中，善于听乃是一个人应有的素养。  

       九、避免不良的动作和姿态。玩弄手中的小东西，用手不时地理头发、搅舌头，清牙齿，掏耳朵，盯视指甲、天花板或对方身后的字画等，这些动作都有失风度。  

       十、不宜故作亲近。也不应忘记自己的身份去故作姿态，卖弄亲近：“咱俩无话不谈，要是对别人，我才不提这个呢!”俚话和粗话更应避免。  

       十一、要诚实、坦率、有节制。若在一件小事上做假，很可能使你的整个努力付诸东流。对方一旦怀疑你不诚实，你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。谁都不是十全十美的完人，因此，你可以坦率地谈起或承认自己的缺点或过失。在评论第三者时不应失去体量他人的气度，无节制地使用尖刻语言只会让人疑心：“谁知哪一天，他也许会在背后这样说我呢。”  

       十二、要善于“理乱麻”，学会清楚地表达。善于表达使人终生受益。讲话不会概括的人，常常引起人们的反感。叙事没有重点，思维头绪混乱的人，常常迫使人们尽量回避他。一般来说，你若从没有担心过别人会对你的话产生反感，就意味着你已引起他人的反感了。  

       十三、注意自己说话的语气和语调。说话要保持清晰，喉音、鼻音不宜太重，语速平缓，语调老成、平淡，充满朝气的语调会使你显得年轻。此功重在平时留心多练。  

       十四、注意衣着和发式。第一次见面就给人一种不整洁的印象，往往会给你的自我表白大打折扣。  

       十五、诚意和合作精神。过度的关心和说教应该避免，要表现出诚意和合作精神。  

       十六、告别时要带齐东西，告别语要简练。结束出门时，不要忘记带走你的手机、帽子、手套、公事包等东西。告别语应适当简练，克制自己不要在临出门时又引出新的话题，因为没有理由认为告别才是会见的高潮。

物业人说话的13种方式  

       1、不要说“但是”，而要说“而且”  试想你很赞成一位同事的想法，你可能会说：“这个想法很好，但是你必须……”本来说话字字千金伶牙俐齿的你，这样子一说，这种认可就大打折扣了。你完全可以说出一个比较具体的希望来表达你的赞赏和建议，比如说：“我觉得这个建议很好，而且，如果在这里再稍微改动一下的话，也许会更好……”  

       2、不要再说“老实说”  开会的时候会对各种建议进行讨论。于是你对一名同事说：“老实说，我觉得……”在别人看来，你好像在特别强调你的诚意。你当然是非常有诚意的，可是干吗还要特别强调一下呢?所以你最好说：“我觉得，我们应该……”  

       3、不要说“首先”，而要说“已经”  你要向领导汇报一项工作的进展时，说：“我必须得首先熟悉一下这项工作。”想想看吧，这样的话可能会使领导(包括你自己)觉得，你还有很多事需要做，却绝不会觉得你已经做完了一些事情。这样的讲话态度会给人一种很悲观的感觉，而绝不是乐观。所以这时，你最好这样说：“是的，我已经相当熟悉这项工作了。”  

       4、不要说“仅仅”  如果是在大家提供解决策略时，你如此表示：“这仅仅是我的一个建议。”请注意，这样说是绝对不可以的!因为这样一来，你的想法、功劳包括你自己的价值都会大大贬值。本来是很利于解决问题的一个主意，反而让同事们只感觉到你的自信心不够。最好这样说：“这就是我的建议”，试着把仅仅去掉吧!    

       5、不要再说“对不起“，而要说“不好意思”  对于业主的问题，有些服务员开口就喜欢说"对不起，我马上/很快……”，请注意，“对不起”一出口就好像是你自己的错了，"不好意思"就没这个含义在里面，千万不要随意担责。"不好意思"在心理暗示上绝对没有"对不起"来的那么强烈。  

       6、不要说“请稍等”，而要说“马上就办”  冷静、迅速的做出这样的回答，会令业主直觉你是名有效率、原意为他服务的好员工。相反，如果只说“请稍等”，这是一种犹豫不决的态度，只会惹得业主不高兴。记住说“马上就办”，不说“请稍等”。  

       7、千万不要说“不知道”  业主问了你某个问题，而你不知该如何做答，千万不可以说“不知道”，而是“让我再认真的想一想，很快我会给您答复，好吗?”必要时加上一句“我立刻为您询问我的同事”，此法不仅暂时为你解危，也让业主认为你在这件事情上很用心。  

       8、不要对业主说“NO”，要学会“反”话“正”说  将反话正说，就是要讲究语言艺术，特别是掌握说“不”的艺术，要尽可能用“肯定”的语气，去表示“否定”的意思。比如，可以用“您可以到那边去吸烟”，代替“请不要在这里吸烟”;“请稍等，我们马上为您安排维修人员”，代替“对不起，维修师傅出去了，他回来我告诉他，现在安排不了”。在必须

说“NO”时，也要多向业主解释，避免用钢铁般生硬冰冷的“NO”字一口回绝业主。 

       9、不要说“问题”或“麻烦”的字眼，而是“我们可能遇到了棘手的情况……”  当你获知重要的事情出现了棘手情况，如果立刻向业主通报这个坏消息，就算你再如何花言巧语，也只会让客人怀疑你的素质或危机处理能力，也许会让业主感到更加反感和愤怒，甚至把气出在你头上。此时，你要注意控制自己的情绪，与业主沟通时要从容不迫，不慌张，不要说“问题”或“麻烦”的字眼。要婉约的传递坏消息，让业主觉得事情并非无法解决，以“我们”、“咱们”的语言拉近与业主的距离，站在业主的角度，与业主一起面对问题，找出解决方法。    

       10、表现出赞美别人的素质  如果你想赞赏你的业主，那就抓住与业主聊天的机会，在业主心情不错的时候，对他的想法脱口而出“您的主意真不错”，这会让业主觉得你本性纯良、富有团队精神，因而另眼看待。  

       11、说服业主同意：这事没有您支持不行!  有件棘手的事情，你无法独力完成，需要眼前这位业主的谅解，并需要业主出手帮助。做法很简单，你需要在合适的场合下，给足客人面子，用赞扬的语言感谢其长期以来的支持，并保证他日必定回报等等。业主为了不负自己在这方面的名声，通常会答应你的请求。你的一句“这事没有您的支持不行!”真是一字千钧。  

       12、不着痕迹的重视业主  我了解这件事很重要，请等我们先查一查手头上的工作，把您的事情按最重要顺序优先排列。这样说，业主才不会感到厌烦。首先，强调你明白业主对这件事的重要性，然后询问业主意见并请求指示，把原有工作排出优先顺序，不着痕迹的让业主知道你的工作量其实很重，但仍然把业主的事情摆在第一位，让客人感到自己受到重视。  

       13、面对批评要表现冷静  面对业主的纠正或批评时，不要将不满的情绪写在脸上，更不要向业主解释你的行为，即便过错方不在你，也要把“理”让给业主。此时，谦恭、沉着、冷静的表现令你看起来更有自信、更值得人敬重，对待出现的问题要让业主知道你并非一个刚愎自用、或是经不起挫折的人。记住这句：“谢谢您的建议，我会认真考虑。”