在小区屋顶天台养花种菜,侵占公共通道并拒不整改！

法院：业主行使共有权亦有法律边界

香葱、青菜、蒜苗……

泡沫箱里面盛着泥土，

栽种着各式各样的蔬菜

为了能吃上自己种的蔬菜

很多业主都在楼顶、平台

开辟出属于自己的“田地”

但是这种行为严重影响防水层

会导致房屋漏水、渗水

不仅给邻居们的生活带来了困扰

还会加速小区主体的衰败

为给小区居民干净、舒适的居住环境

保护小区的防水层

物业多次开展

屋顶蔬菜清除活动

但是不久后又有业主家人

开始圈地“摆摊”种菜

业主共有权不等于专有权

合理使用需遵循一定限度

设置花坛、养花种草

侵占公共通道已迈过法律边界

别让“眼中的风景”变成“现实的风险”

和谐美丽小区需要共同守护

  案情简介 

原告王某系某小区8幢2407室业主，被告张某系某小区8幢2506室业主。该小区8幢为错层设计，张某所在的25层仅有张某一户业主，张某房屋除进户门以外，另有一后门可通向王某的屋顶天台。

王某认为其房屋主卧渗水系张某在屋顶天台设置花坛、种植花木导致，王某另陈述张某在通往天台的公共消防通道搭建架子、柜子、放置生活杂物，并将消防通道门从内锁住，使王某无法前往天台查找渗水原因并维修渗水屋顶。

双方发生纠纷，经物业公司、居委会、综合执法大队等多部门协调处理未果，王某诉至法院。

王某主张：

●   张某拆除天台种植的所有植物及花坛，恢复原状；

●   张某清除公共通道张某个人物品，不在公共通道设置障碍物，恢复消防通道原状；

●   赔偿王某的租金损失和律师费损失。

法院经审理后认为，涉案天台及通往天台的通道属于业主共有，且与王某所有的房屋直接相邻。王某作为所在楼栋的业主之一及相邻关系一方，其主张的诉请与其自身具有法律上的利害关系，其以原告身份提起民事诉讼，主体适格。

本案中，根据王某提供公共通道的照片、物业公司、居委会提供的情况说明及法院至现场的勘验情况，张某确有在王某房屋通往天台的公共通道两边设置柜子、架子并堆放生活物品的情况。

张某占用、堵塞该公共通道行为已超出张某合理使用的范围，亦可能存在紧急情况下危害消防救援和人员安全疏散的情况。派出所就该情况向张某出具《责令改正通知书》。

本案中，张某占用、堵塞公共通道的行为事实上妨碍到王某作为共有业主的正常通行，故法院认为，张某应将其实际占有使用的公共通道中架子、柜子及堆放物品清除，恢复公共通道原状，且不得在通往天台的公共通道及门窗上设置障碍物，保证公共通道正常通行。

关于王某要求张某拆除王某屋顶的剩余花坛及种植物，将王某屋顶恢复原状的主张，法院认为，一方面，张某占有使用处于公共部位的花坛，且在该花坛上种植蔬菜、花木，使该公共部位实际上变成张某的独享空间，客观上改变公共部位的使用功能，该行为本身已超过共有人的合理使用限度。

另一方面，该花坛及种植物的长期存在，客观上阻碍了包括王某在内的业主对该公共部位的合理使用，对王某的房屋可能构成再次渗漏水且妨碍维修的现实风险，王某依据该可能妨碍房屋的现实风险，要求张某排除妨碍，消除危险，有相应事实及法律依据。

张某作为2506室现有业主，2407室房屋上方屋顶天台的花坛虽然是其购买二手房时已存在，但目前实际由张某在使用，该花坛的蔬菜亦由张某种植，根据民事权利义务相一致原则，张某有义务对其实际占有使用的花坛及花坛内种植物予以拆除，并将该天台恢复原状。

关于王某主张的租金损失52000元。法院认为，王某自2020年5月至2021年1月期间多次通过物业公司、居委会、派出所等部门沟通协调，但张某均未积极配合将王某主卧渗水部位的花坛全部拆除，客观上导致王某无法及时对房屋渗水部位进行维修，张某应对延误维修给王某造成的损失承担赔偿责任。

但考虑到，王某在处理该相邻纠纷中亦有一些情绪激动言语过激的不当行为，导致双方矛盾加剧，客观亦不利于房屋渗水维修的顺利推进，故本院综合上述相关因素，酌定张某赔偿王某损失40000元。

本案判决后，张某不服，向苏州市中级人民法院提出上诉。苏州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

楼顶种菜的危害

一、增加楼顶承重荷载。一般楼顶承重荷载150公斤/平方米，而种植会使每立方米重量在1吨至半吨左右，即土层厚度15厘米便达到楼顶荷载极限，外加泡沫箱及人员走动的重量；

二、灌菜地时会用大量的水，易造成顶层住户屋顶渗水；

三、种植植物的枝、藤、叶，浇灌冲刷的泥土易引起楼顶排水口堵塞；

四、施肥时有异味，影响到临近住户；

五、会招惹老鼠；

六、占用楼顶公共消防应急疏散场所。

公共楼道堆放杂物的危害 及法律依据

一、楼道堆放杂物存在火灾隐患楼道是公共空间，占用楼道空间堆放杂物会带来安全隐患。废弃杂物多为木制品、棉织品、纸制品等可燃物，存放时间久，稍遇明火极易引起火灾。楼道是居民行走的通道，抽烟随便乱扔烟头者有之，儿童玩火、燃放爆竹者有之，这些都很容易引起火灾事故的发生。

二、楼道堆放杂物影响了通行和整体环境小区楼道属于公共消防通道，是广大居民日常出行的唯一通道，部分住户将杂物堆放在小区楼道内，影响了居民的进出通行和整体环境，同时也存在安全隐患。当发生地震、火灾等自然灾害的时候，将严重影响他人逃生。

一、《消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”，楼道作为火灾时的重要消防通道和安全出口，必须时刻保持安全和畅通。

《消防法》第六十条第三款：占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，处五千元以上五万元以下罚款。

二、《民法典》第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：楼梯通道，所有权属于全体业主。个别业主私自将楼梯通道用于自己堆放杂物，明显是化共有为私有，也是对其他业主共有权的侵害