各位亲爱的业主/住户，在日常生活中，我们总会遇到一些烦心事儿。

但我们必须坦诚地告诉您：物业管理服务并非“万能钥匙”，它有法定的和合同约定的职责边界。 很多您认为“就该物业管”的事情，其真正的责任主体并不在物业。

01、我家房子墙体开裂/漏水了！物业必须给我修好！

• 责任主体：开发商或您自己/相关邻居

• 解释： 根据国家《建筑工程质量管理条例》，房屋的主体结构、防水工程等都有法定的保修期（如防水工程通常为5年）。在保修期内，出现质量问题，第一责任人是开发商。

• 物业公司的角色是协助您联系开发商进行维修。如果过了保修期，您家里的内部维修（如自家水管坏了）责任在您自己；如果是公共管道问题，则需要申请专项维修资金；如果是楼上邻居漏水导致，则责任在于您的邻居。

02、楼上邻居天天深夜吵闹、楼道里乱堆杂物，物业怎么不管？

• 责任主体：侵权业主本人、公安机关

• 解释： 物业公司作为服务机构，对个别业主的侵权行为（如噪音、乱堆杂物）有劝导、制止、报告的责任，但没有强制执法权。我们可以上门沟通、张贴温馨提示、甚至发书面通知，但如果对方拒不改正，我们无法强行进入其家中或强行扔掉其物品。

03、有人在楼道里给电动车充电、违章搭建，太危险了！物业必须拆除！

• 责任主体：侵权业主、城市管理行政执法局（城管）

• 解释： 电动车违规充电和私搭乱建都是明确违法行为。物业公司必须履行“发现、劝阻、制止并及时向行政主管部门报告”的义务。但最终的强制拆除和处罚权，属于城管、消防等行政执法部门。

04、我家被盗了！物业保安是干什么吃的？必须赔偿！

• 责任主体：犯罪分子

• 解释： 物业保安服务的核心是“公共秩序维护”，包括门岗值守、公共区域巡逻、监控等，其作用是预防和威慑，而非“保证绝对不发生盗窃案”。

• 物业公司是否需要承担责任，取决于它是否严格履行了物业服务合同中的安保约定（如巡逻次数、监控是否完好、可疑人员是否盘问）。如果物业完全尽职，则无责；如果存在明显失职（如所有监控都坏了长期不修、巡逻记录全部是伪造的），则可能承担补充责任，而非直接赔偿责任。

05、停车费太贵了！物业想定多少就定多少吗？

• 责任主体：开发商（产权车位）、业主大会（公共车位）

• 解释： 停车费分为两部分：车位租赁费和物业服务费。产权车位的租金定价权在开发商；属于全体业主的公共车位，租金收益归全体业主，其价格通常由业委会代表业主大会来决定或授权物业公司决定。

• 物业公司收取的只是其中一部分“车管服务费”，用于照明、清洁、管理等成本，并非价格的最终制定者。

06、小区外的市政路噪音大、垃圾站臭气熏天，物业去解决一下！

• 责任主体：政府相关职能部门（如环保局、城管局）

• 解释： 物业的服务边界通常在小区红线以内。对于红线外的市政问题，物业没有能力直接解决。我们的角色是代表全体业主，集中向12345热线或环保、城管等部门进行投诉和反映，推动政府层面来解决问题。

07、开发商当时承诺的名校和豪华会所呢？物业虚假宣传！

• 责任主体：开发商

• 解释： 物业公司和开发商是两个独立的法人主体。售楼时的所有承诺都是开发商的行为。如果承诺未兑现，属于开发商与业主之间的合同纠纷，维权对象应是开发商。物业公司是后期服务方，无法也无权为前期的销售承诺负责。

08、电梯广告收入、公共停车费收入去哪了？物业私吞了！

• 责任主体：物业公司（代为经营）、业委会（监督）

• 解释： 小区公共收益（广告、摊位、停车费等）归全体业主所有。物业公司通常只是受委托进行经营和管理，需要单独建账、定期公示（至少每季度一次），收益的使用需经过业委会同意或业主大会决定。

• 如果您对收支有疑问，有权要求物业公示明细，并通过业委会进行监督。在无业委会的小区，业主可以联合要求物业公开账目。

09、物业费太高了！服务根本不值这个价！

• 解决途径：协商、司法程序

• 解释： 物业费标准通常在《前期物业服务合同》或与业委会签订的合同中明确约定。如果您认为“质价不符”，正确的做法是：
  

  1) 收集服务不达标的证据；

  2) 向业委会反映，由业委会与物业公司交涉；

  3) 如果业委会认为物业严重违约，可以启动更换物业的程序；

  4) 作为个体业主，如果认为物业费收费不合理，可以通过法律诉讼要求法院裁定减免，但不能单方面拒交。

10、成立业委会为什么这么难？物业肯定在阻挠！

• 责任主体：全体业主、街道办事处/乡镇政府

• 解释： 成立业委会的主导者和发起人应该是业主自己，指导单位是街道办和社区。物业公司的角色是配合，提供业主清册等必要资料。

  
  

• 成功的业委会需要热心、无私且有能力的业主牵头。将业委会成立失败简单归咎于物业阻挠，往往忽视了业主群体自身组织化的难度。

总结与呼吁：

亲爱的业主们，物业管理是一个复杂的系统工程，需要开发商、业主、物业公司、政府各部门各司其职，协同发力。

物业公司不是“万能政府”，也不是“无限责任公司”。 我们的责任白纸黑字写在《物业服务合同》里，核心是对“公共区域”和“共有设施”进行管理和维护。

“拒交物业费”是伤敌八百、自损一千的最后手段，而非万能武器。 它直接损害的是小区的整体环境和您自家房产的保值增值。

我们呼吁：理性维权，依法论事。 遇到问题，请先与我们冷静沟通，弄清责任主体。如果是我们的分内之事，我们绝不推诿；如果不是，我们也愿意竭尽所能，为您提供指引和帮助，共同向真正的责任方追责。

只有清晰权责、相互理解、携手合作，才能让我们共同的家园变得越来越好！