案情简介

孙先生系A小区的业主，该房屋建筑面积为156.75平方米。孙先生于2008年3月15日签署《入住合同》，物业公司就A小区分别签订了期限自2007年4月28日起至2009年3月止、自2009年3月28日起至业主委员会成立之日止的《前期物业服务合同》，物业公司签订的两份《前期物业服务合同》均约定，物业服务费实行包干制为0.9元/月/平方米，物业费按月缴纳。孙先生签署的《入住合同》约定，物业管理服务费为0.9元/月/平方米，电梯运行费和二次供水费按相关文件规定执行。2010年10月至2015年9月期间，物业公司为A小区提供物业服务，孙先生未缴纳该期间的物业服务费及电梯运行费。物业公司在2011年-2015年期间多次向孙先生催收物业费，在催收无果的前提下，物业公司将孙先生诉至法院，要求孙先生缴纳欠缴的物业费。另查明，孙先生在诉讼中提出了诉讼时效抗辩。

法院判决

法院审理认为，关于物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为：第一，延付或拒付物业服务费的诉讼时效期间应为两年。关于诉讼时效的起算时间，虽然《前期物业服务合同》约定按月支付物业服务费，但并不足以否认物业服务的连续性、整体性。如果诉讼时效从每一期履行期限届满之日分别计算，将会割裂合同的整体性，还将导致债权人频繁地诉至法院主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为维护双方之间的互信，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算。第二，退一步讲，即便按照每一期履行期限届满之日分别计算诉讼时效，根据物业公司提交的催缴通知单照片，物业公司在2011-2015年期间多次向涉案房屋即孙先生催收物业服务费，已经使诉讼时效中断后重新计算。综上，因物业公司一直在涉案小区提供物业服务，故对孙先生关于物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩不予采纳。孙先生应全额缴纳物业费。

律师分析

关于物业服务纠纷诉讼时效的起算点，司法实践的观点并不统一，一种观点为物业服务是连续性、整体性的服务，其所产生的债务也是整体债务，对于整体债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日其开始计算，即从物业公司退场之日起开始计算；另一种观点认为物业服务合同里面约定物业费是按年或按季度或按月缴纳，那么每一笔物业费形成的是独立的债务，那么每一笔债务的诉讼时效应从每一笔债务的履行期届满之日起起算。虽然本案法官采纳的是第一种观点，但是实践中物业公司还是应重视做好物业费的诉讼时效的中断工作，以规避诉讼时效可能带来的法律风险。