案情简介

庄先生是A小区5--340号住宅业主，该房屋建筑面积为136.58平方米。庄先生于2013年6月9日入住该小区，并与物业公司签订了《前期物业服务协议》。该协议约定高层普通住宅物业服务费收费标准为每月1.65元/平方米。每年12月10日前按时交纳服务费，逾期按规定收缴3%滞纳金。庄先生入住该小区后，只缴纳了2013年度的物业费。未缴纳2014年度、2015年度、2016年度、2017年度四年物业费，共计10,816元。物业公司向庄先生下达催缴通知书及律师函，庄先生仍未缴纳物业费。为此，物业公司将庄先生诉至法院，要求其缴纳欠缴的物业费和违约金。庭审中，庄先生提出小区服务不达标，电梯经常损坏等问题。办案法官于2018年3月30日前往A小区进行了解，查看情况为：该小区区域面积较大、住户众多，环境较复杂；小区物业服务基本到位，电梯有轻微噪音，物业公司已经更换电梯维保公司，自费进行了电梯维修，辞退了原物业经理，电梯维修及出现的问题有较详细的记录，卫生环境整体上较好，小区内鲜有车辆停放，楼道内较为整洁，但绿化带中仍有垃圾，个别公共设施有破损，物业服务存在提高的空间。

法院判决

法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主有义务按时交纳物业服务费用。庄先生与物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定了物业公司与庄先生的相应权利和义务，也约定了物业费的收费标准。庄先生在该协议上签字并承诺同意承担违反协议的相应责任，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。物业公司是庄先生所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，庄是作为小区业主享受物业公司提供的物业服务，应当履行相应的交费义务，其未按照约定履行给付义务，属于违约行为，应当承担继续履行的违约责任。物业公司现主张庄先生应缴纳2014年度至2017年度的物业费10,816元有事实和法律依据，本院予以支持。对物业公司要求庄先生支付违约金的诉讼请求本院予以部分支持。

律师分析

物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。